용산정비창 전면1구역은 예상 공사비만 1조 원에 달하는 대규모 사업장이다. KTX, ITX, 지하철1·4호선, 경의중앙선 용산역이 도보권에 있는 역세권으로 큰 수익성이 기대된다. 용산국제업무지구 개발 호재도 예상되는 프로젝트다.
두 회사 모두 공통적으로 업계 최고 수준의 이주비 및 저금리 금융 조건을 내세워 조합원 부담 최소화를 핵심 전략으로 내세우고 있다. 포스코이앤씨는 정비사업 사상 최대 규모인 1조5000억 원의 사업촉진비를 강조하는 반면 HDC현대산업개발은 가구당 20억 원의 이주비 지원 조건으로 조합의 금융비용을 최소화했다.
포스코이앤씨는 조합원당 16억 원 규모의 이주비를 LTV 160% 조건으로 제공하고, 대출금리를 CD+0.85%로 제시했다. 또한 필수사업비(CD+0.7%)와 입찰보증금(CD+0.0%)에 대한 금리도 고정형으로 제시하며 금리 인상 리스크를 낮췄다.
핵심 전략은 정비사업 사상 최대 규모인 1조5000억 원에 달하는 사업촉진비다. 이를 통해 사업 초기 조합의 자금 유동성 문제를 원천적으로 해결하겠다는 전략이다. 이 외에도 조합원 분담금 납부를 입주 시 100% 혹은 입주 후 2+2년(총 4년)까지 유예할 수 있도록 했다. 이 기간 동안에는 이자 발생도 없다.
공사비 지급 방식에서도 조합에 유리한 ‘분양수입 내 기성불’ 조건을 제시했다. 이는 시공사가 공사비를 공정률에 따라 선지급 받는 일반 기성불 방식과 달리 분양 수익 범위 내에서만 지급받기 때문에 조합의 자금 부담을 줄이는 장점이 있다.
정비업계 관계자는 “요즘처럼 금리변동성이 큰 상황에선 확정된 수치로 제시된 금융조건이야말로 조합원 입장에서 가장 신뢰있는 모습”이라며 “포스코이앤씨는 ‘경쟁입찰에 따른 금리적용’과 같은 애매모호한 문구로 제안하는 대신 큰 기업, 국민기업답게 신뢰를 가장 앞세운 제안을 했다”고 말했다.
반면 HDC현대산업개발은 가구당 20억 원의 이주비를 LTV 150%로 제안하고 대출 금리를 업계 최저 수준인 CD+0.1%로 설정했다. 이는 현재 정비사업에서 제시된 조건 중 가장 낮은 금리로 조합원의 금융비용 부담을 획기적으로 줄일 수 있는 구조다.
사업촉진비는 총 1320억 원으로 포스코이앤씨보다 규모는 작지만, CD+0.1% 금리를 적용해 이자 부담을 최소화했다. 특히 HDC현산은 미분양 발생 시 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정가 중 높은 가격으로 대물변제를 확약해 리스크 대응력도 강조했다.
공사비 역시 평당 858만 원으로 조합이 산정한 예상가(960만 원)보다 낮은 수준을 제시했다. 공사 기간도 42개월로 포스코이앤씨(47개월)보다 짧다.
HDC현대산업개발 관계자는 “정비사업의 핵심은 단지 개발을 넘어 삶의 질을 높이고 도시의 미래를 설계하는 것에 있다”며 “도시 디벨로퍼로서 개발부터 운영까지 책임지는 패러다임을 제시해 정비사업의 새로운 모델을 선도하겠다”고 전했다.
두 곳 모두 단지 고급화 및 차별화 설계에서도 차별화 전략을 내세우고 있다.
포스코이앤씨는 하이엔드 주택 브랜드 ‘오티에르’를 앞세워 최고급 주거단지로 개발하겠다는 목표를 세우고 있다. 프리미엄 이미지를 위해 세계 유명 건축설계사인 유엔스튜디오와 협업해 특화 조경 디자인을 적용 예정이다.
HDC현대산업개발은 ‘더 라인 330’이라는 이름을 내세워 용산 일대를 대규모 글로벌 복합상권 조성을 추진한다. HDC현대산업개발은 용산역 일대에 공원지하 개발, 용산역아이파크몰, HDC신라아이파크면세점 등을 조성한 바 있다. 이에 용산1구역까지 합쳐 용산 중심지에 ‘HDC용산타운’을 조성할 예정이다.
또 미국 설계사 SMDP와 CBR코리아와 함께 용산국제업무지구와 연계한 고급 사업시설을 도입하겠다는 계획이다. 파크하얏트 호텔 유치를 통해 랜드마크 상권 형성에도 도전한다.
포스코이앤씨와 HDC현대산업개발은 지난 9일부터 같은 건물에 나란히 홍보관을 마련해 오는 21일까지 운영한다. 시공사 선정 총회는 22일 예정이다.
[소비자가만드는신문=이설희 기자]
