정부는 유예기간을 두면서 부동산 시장 경기에 맞춰 내년 상반기부터 단계적으로 시행한다는 계획이다.
정부는 14일 오전 열린 경제관계장관회의 의결을 통해 이와 같은 내용의 '부동산 PF 제도 개선방안'을 관계부처 합동(국토교통부, 기획재정부, 금융위원회)으로 발표했다.
정부는 이번 개선방안을 통해 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율(20%)을 유도하는 등 부동산 PF 산업 구조를 혁신화해 시장 변동 리스크를 최소화하고 투자 활성화를 도모한다는 계획이다.
먼저 PF 자기자본비율 상향을 위해 고금리를 통한 토지 매입 대신 토지주가 토지·건물을 현물출자해 주주로 참여하도록 유도한다. 이를 위해 PF사업(리츠)에 현물출자할 경우 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익 과세·납부 이연을 적용해 양도세 부담을 줄여줄 계획이다.
또한 높은 자기자본비율을 통해 시행사가 관리·운영하는 개발 사업은 용적률, 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여하는 한편 자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장은 PF 보증수수료를 할인할 계획이다.
은행·보험사의 장기임대주택사업 참여도 유도한다. 법인인 장기임대주택사업자의 지분 15% 이상 소유를 허용하는 등 자회사 소유, 간접투자 등을 통해 은행·보험사가 장기임대주택 사업을 영위하는 방안을 마련할 방침이다.
부동산 PF 사업의 리스크 관리 강화를 위한 방안도 마련된다. 먼저 PF 대출 시 일정 수준의 PF사업 자기자본비율을 기준으로 위험가중치와 충당금을 차등화할 계획이다. 상호금융·여전·새마을금고 등은 저축은행과 같이 사업비 대비 자기자본비율 요건을 도입할 계획이다.
또한 PF 대출의 연체율 수준을 감안해 금융업권별 위험가중치, 충당금 규제를 정비하고 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제를 필요한 업권에 마련하는 한편 업권별 부동산 익스포져에 대한 한도규제를 정비할 계획이다.
강영수 금융위원회 금융정책과장은 "(PF사업) 자기자본비율이 일정 수준을 못 넘으면 투자 못하게 되는 것이 아니다"며 "사업성 평가를 제대로 해보고 위험가중치, 충당금을 감내할 수 있는 수준인지 확인해 보라는 것"이라고 설명했다.
이와 함께 PF 사업성평가 기준·절차를 마련하고 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증, 대출 시 평가기관 사업성 평가 의무화 등을 통해 PF 대출 시 사업성 평가를 강화한다.
또한 국토부와 금융당국, 시행·건설·금융업권 전문가 등으로 구성된 '책임준공 개선 TF'를 운영해 책임준공 개선방안을 마련하고 내년 5월경 'PF 수수료 개선 TF'를 통해 PF 수수료 투명성 제고도 추진한다.
PF 사업의 상시 모니터링을 위한 'PF 통합정보시스템'도 구축할 계획이다. 신탁사의 토지신탁 책임범위와 기준을 표준화하고 건전성 관리기준을 개선하는 등 신탁사 PF 리스크 관리도 강화된다.
아울러 우량 용지를 안정적 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공하고 토지신탁 사업에 기관투자자가 사업비(토지비 제외)의 15%까지 투자할 수 있도록 허용을 검토하는 등 전문 디벨로퍼(부동산 관련 개발사업자) 육성도 추진한다.
정부는 이를 통해 PF사업 자기자본비율을 2028년까지 20%로 높이고 금융비용을 낮추는 한편 사전에 PF 리스크를 진단하는 한편 PF 리스클 사업 참여자 간 균형 있게 안배할 수 있을 것으로 기대하고 있다.
또한 유휴토지 현물출자 활성화를 통해 부동산개발 시장 경기를 끌어올리고 주택공급 여건을 개선하는 한편 개발·운영·금융이 가능한 종합부동산회사 육성도 가능할 것으로 보고 있다.
강 과장은 "중장기적으로 PF사업 자기자본비율을 20%로 유도한다는 틀 아래 접근을 하게 될 것"이라며 "내년 상반기까지 유예기간을 두고 부동산 시장 상황을 보면서 단계적으로 정책을 실행할 것"이라고 밝혔다.
[소비자가만드는신문=이철호 기자]
